Lease back, civilistica e principi contabili

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Lease back, civilistica e principi contabili

05/09/2013 12:14 by Armellino Ermanno

        Operazione di “sale and lease back” rappresenta un contratto atipico con il quale un determinato soggetto cede, a fronte di un corrispettivo, un proprio bene ad una società di leasing, la quale concede il medesimo cespite, in locazione finanziaria, allo stesso venditore. Quest’ultimo, al termine del contratto di locazione, e previo esercizio del diritto di riscatto, potrà rientrare nella piena disponibilità del bene. In altri termini, l’operazione in parola – che rappresenta una particolare forma di finanziamento – permette al soggetto proprietario di un bene di ottenere della liquidità immediata, senza che ciò precluda allo stesso di beneficiare della disponibilità del bene ceduto, potendo, invece, continuare ad utilizzarlo, nello svolgimento della propria attività di impresa. Dalla vendita del bene alla società di leasing potrebbe emergere una plusvalenza, il cui trattamento contabile è definito dall’art. 2425-bis c.c., secondo cui ”le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”.

La disposizione stabilisce, pertanto, che le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore (lease back) devono essere ripartite in funzione della durata del contratto di locazione: privilegiando l’aspetto sostanziale dell’operazione, la norma si conforma ai principi di redazione del bilancio contenuti nell’art. 2423-bis c.c., ed in particolare a quello della prevalenza della sostanza sulla forma contenuto al n. 1) di tale norma, in base al quale la valutazione delle voci deve essere effettuata “tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo e del passivo considerato”. Pertanto, attribuendo rilievo al fatto che il contratto di lease back, dal punto di vista sostanziale, è un’operazione di finanziamento, la plusvalenza realizzata dal cedente deve essere imputata al conto economico in quote costanti, in base alla durata del leasing e, quindi, del finanziamento.

L’Oic 1 riconosce al lease back la natura di un’operazione di finanziamento: la vendita è contestuale a quella di leasing finanziario, che comprende un’operazione di locazione, comportando, quindi, la necessità di verificare la ricorrenza delle condizioni per la classificazione di quest’ultima quale leasing finanziario, anziché operativo, ovvero che la retrolocazione sia di tipo finanziario. Va da sé che quanto detto non vale qualora si tratti di una locazione operativa: al ricorrere di tale ipotesi, la plusvalenza deve essere rilevata per intero nell’esercizio nel quale il bene è oggetto di vendita. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate, con la R.M. 12 agosto 2003, n. 175/E, ha precisato che per operazioni di locazione finanziaria s’intendono quelle di leasing di beni mobili o immobili, acquistati o fatti costruire dal locatore, su scelta del conduttore che ne assume tutti i rischi, e con facoltà per quest’ultimo di diventare proprietario dei beni locati al termine della locazione, dietro versamento di un prezzo prestabilito (arg. ex articolo 17 della legge 2 maggio 1976, n. 183). Il leasing finanziario è, quindi, tipicamente strutturato in modo da coinvolgere tre soggetti. L’operazione ha lo scopo di far acquisire ad un soggetto utilizzatore la disponibilità di beni senza dovere sostenere l’intero costo in un’unica soluzione e senza assumere il rischio legato all’acquisto della proprietà del bene stesso. Attesa la natura finanziaria dell’operazione, il pagamento del canone è considerato non proprio come corrispettivo per la locazione del bene, ma piuttosto come modalità per la restituzione di un finanziamento, che è pari al costo del bene (e delle spese accessorie) aumentato del compenso per l’attività del finanziatore (sotto forma d’interesse sul capitale investito). La modalità di determinazione del canone assume, pertanto, connotati tipicamente finanziari. La concessione in godimento del bene assume solitamente una funzione strumentale rispetto alla vendita e, quindi, al mantenimento della proprietà in capo al concedente/locatore è attribuito un mero scopo di garanzia.