Gli amministratori di condomini: principali obblighi e funzioni

Se si abita in un condominio, anche se è composto da poche unità abitative è sempre opportuno nominare un amministratore, che si occupa del disbrigo delle principali pratiche amministrative e allo stesso tempo è in grado di dirimere controversie tra gli inquilini. Gli amministratori di condomini sono dei professionisti che operano su mandato degli inquilini e vengono nominati durante un’assemblea dalla maggioranza dei condomini. Non tutti sanno che l’amministrazione di un condominio può essere davvero complessa e articolata, per questo motivo si è soliti affidarsi a società che operano nel settore condominiale da diversi anni. In questo articolo analizzeremo quali sono i principali compiti degli amministratori condominiali e in particolare quali sono gli adempimenti fiscali che assolvono per conto dei loro clienti.

Che cosa fanno gli amministratori condominiali?

Gestire e organizzare un condominio non è sempre semplice, soprattutto se ci sono centinaia di inquilini e diverse unità abitative, per questo si è soliti delegare l’adempimento di alcuni compiti di natura fiscale e amministrativa alle società specializzate nell’amministrazione dei condomini. In particolare, l’amministratore di condominio deve essere nominato quando in un immobile sono presenti più di otto condomini e soprattutto si può decidere a chi affidare l’incarico, rivolgendosi a società come CB Amministrazioni, che da oltre 30 anni opera nel settore immobiliare e condominiale, gestendo immobili con migliaia di inquilini. I compiti di un amministratore di condominio sono davvero molteplici e sono elencati tassativamente nel Codice Civile all’art. 1130, dove sono anche specificati gli obblighi che deve adempiere il professionista durante l’incarico. Per svolgere il ruolo di amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso che abilita alla professione.
Tra i principali compiti degli amministratori di condominio, troviamo:

  • convocazione delle assemblee condominiali;
  • controllare il rispetto delle norme contenuto nel regolamento;
  • conservare e redigere i verbali d’assemblea;
  • organizzare e catalogare la documentazione tecnica relativa all’immobile (comprese le certificazioni degli impianti elettrici e di riscaldamento).
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I compiti sopraelencati sono alcuni di quelli che svolge generalmente un amministratore di condominio, ma ve ne sono altri che possono essere assegnati dagli inquilini in sede di assemblea. La gestione e la fruizione delle aree comuni (scale, ingresso, cantine, tetti, ecc.) è sempre organizzata dall’amministratore, che può anche decidere di interdirne l’uso, in caso di violazioni palesi e continue da parte di uno o più condomini. Nei condomini possono capitare spesso liti o controversie riguardo l’utilizzo di parti comuni, per questo si sceglie un amministratore di condominio esterno che ha la capacità di risolvere queste situazioni e di intervenire secondo quanto previsto dalle leggi in materia.

Adempimenti fiscali svolti dagli amministratori di condominio

La legge, sempre nel Codice Civile, precisa che gli amministratori di condominio devono anche occuparsi “secondo la buona diligenza del padre di famiglia” di assolvere a diversi adempimenti fiscali per conto dei suoi clienti. È opportuno precisare che i condomini non sono titolari di partita IVA, ma essendo comunque dei soggetti fiscali, per legge gli viene attribuito un codice fiscale, che rimane invariato anche se cambia l’amministratore. Con l’assegnazione del codice fiscale, in capo al condominio nascono alcuni obblighi fiscali e per adempierli viene dato incarico all’amministratore di condominio. Per il corretto svolgimento delle pratiche fiscali riguardanti un condominio, la società CB Amministrazioni, forma i suoi amministratori ed esegue una verifica costante, avvalendosi della collaborazione di commercialisti e ragionieri esperti e qualificati. Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali, l’amministratore incaricato dai condomini deve presentare in via telematica la Certificazione Unica e il modello 770, in base alle scadenze previste dalla legge. La mancata presentazione di tale documento può comportare sanzioni pecuniarie per il condominio, per questo motivo rientra nei compiti dell’amministratore. Tra gli altri adempimenti fiscali, bisogna ricordare la denuncia e il versamento delle imposte locali e in particolare dell’IMU e della TARI, sempre se non sono previste altre tasse dal Comune in cui ha sede il condominio. Quando si gestisce un condominio si sa che possono essere necessari degli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria e anche in questo caso è proprio l’amministratore che propone ai condomini i diversi preventivi delle società e di contattare, in seguito a delibera, i professionisti. Nel caso di affidamento di lavori di manutenzione, l’amministratore esegue una ritenuta di acconto del 4% e si occupa del versamento tramite l’apposita modulistica. Per registrare tutti i pagamenti eseguiti dal condominio per servizi di pulizia, manutenzione, custodia e cura delle aree verdi, l’amministratore deve per legge redigere i libri contabili e conservarli. Al termine dell’anno, l’amministratore presenta agli inquilini un rendiconto delle spese annuali, specificando nel dettaglio quali sono stati gli esborsi e se vi sono costi da preventivare per il futuro.

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Comunicazioni per incentivi fiscali

Negli ultimi anni, Il Governo ha stabilito diverse agevolazioni fiscali per migliorare l’efficienza energetica degli immobili e anche dei condomini, per questo motivo sempre più persone decidono di rinnovare gli edifici e di approfittare di tali detrazioni. Nei nuovi compiti in capo all’amministratore di condominio vi è anche la presentazione della documentazione per gli interventi rientranti nei vari bonus governativi (super bonus 110, Eco bonus, Sisma Bonus, bonus facciate, ecc.). Nel caso di interventi di ripristino dell’edificio o di miglioramento dell’efficienza energetica, l’amministratore dovrà presentare in via telematica la documentazione all’Enea e all’Agenzia delle Entrate e compilare anche il quadro K del modello 730. Se ci si avvale del Superbonus 110, tra i tanti documenti fiscali da presentare vi è anche quello riguardante la cessione dei crediti, lo strumento principale per accedere a questa conveniente agevolazione. Nelle comunicazioni da presentare ai vari organi competenti, l’amministratore specifica anche la ripartizione delle singole spese sostenute dai condomini.

In conclusione, la gestione di un condominio può essere davvero complessa, soprattutto riguardo gli adempimenti fiscali, per questo motivo è sempre consigliabile nominare un amministratore e delegare tutte queste difficili e spesso articolate incombenze.